Les vices cachés en immobilier : comment ça marche ?

Découvrez tout ce qu'il y a à savoir sur les vices cachés dans le secteur de l'immobilier ainsi que les recours pour l'acheteur.

Partager cette publication

Lors de la vente d’un bien immobilier, en cas de vice caché, l’acheteur à la possibilité de se retourner contre le vendeur est faisant appel à la garantie de vice caché.

Vice caché : dans quels cas ?

Pour qu’un vice soit considéré comme un vice caché, il doit réunir différentes conditions.

Le vice est réel

 Le fait en question doit être un réel vice et non pas un simple défaut.

C’est-à-dire qu’il doit rendre le bien vendu impropre à l’usage ou du moins, diminuer considérable l’usage de celui-ci, de sorte que l’acheteur aurait refusé l’achat du bien ou aurait négocié son prix s’il avait eu connaissance du vice.

Le vice est « caché »

Un vice caché peut être considéré comme tel même si le vendeur n’en avait pas la connaissance. Il n’est pas forcément dissimulé. En effet, le critère principal est surtout que le vice est non apparent.

On parle de vice caché lorsque l’individu qui a acquis le bien n’avait pas la possibilité de connaitre l’existence de celui-ci lors de la vente et n’était pas signalé dans l’acte de vente car sinon, le vice est considéré comme accepté par l’acquéreur et il n’y a aucun recours possible.

Le vice est antérieur à la vente

Le vice doit être apparut avant que l’acte de vente du bien n’ait été signé.

En effet, on dit d’un vice caché qu’il rend impropre le bien à son usage normal et que l’acheteur n’aurait pas conclu la vente ou aura réduit le prix du bien s’il avait eu connaissance du vice.

Quels recours pour l’acheteur ?

Le recours est possible pour une durée de 2 ans, non pas après le vente du bien mais après la découverte du vice caché. Et ce, que le vendeur soit un professionnel ou un particulier. Cependant les responsabilités du vendeur particulier sont différentes de celles du professionnel.

Le vendeur est un professionnel

Un vendeur professionnel ne peut s’affranchir de la garantie des vices cachés. Si un vice caché est constaté, même si le vendeur parvient à prouver son honnêteté, il devra payer des dommages et intérêts.

En effet, le vendeur immobilier professionnel se doit d’avoir connaissance des vices pouvant affecter le bien qu’il souhaite vendre.

Le vendeur est un particulier

Un vendeur particulier vous doit une garantie en cas de vices cachés, mais seulement s’il avait connaissance du vice avant la vente du bien.

Si le vice n’a pas été décelé par le vendeur et qu’il n’en a donc pas la connaissance, il ne peut être mis en cause et la garantie des vices cachés ne joue pas.

Ce que l’acheteur peut espérer

En cas de vice caché, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente du bien ou la diminution du prix de celui-ci.

En cas d’annulation la vente, l’acheteur doit rendre le bien au vendeur dans l’état dans lequel il l’a acheté. Le vendeur quant à lui, devra rendre à l’acheteur la somme qu’il lui a versé pour l’achat, en plus des frais de procès, de mutation ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement.

Si le juge estime que le vice caché n’a pas un caractère suffisamment grave, le vendeur devra « simplement » diminuer le prix de vente du bien. Généralement, la baisse du prix est égale aux travaux qui devront être engagés pour réparer le vice (estimation par des experts).

Le vendeur peut aussi être amené à verser des dommages et intérêts pour les préjudices engendrés par le vice en question.